Lujan & Asociados

Camara Inmobiliaria de Venezuela fue aceptada como sector economico en Fedecamaras

Captura de pantalla 2013-10-21 a la(s) 10.02.46  Fedecamas

En el consejo de directores de la  Federación de Cámaras y Asociaciones de Comercio y Producción de Venezuela (FEDECAMARAS), la Cámara Inmobiliaria de Venezuela fue aceptada como un sector más de esa organización.

El ingreso  del gremio inmobiliario a FEDECAMARAS se dio este martes en la mañana gracias a los esfuerzos de las autoridades de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela y al voto favorable de los integrantes de FEDECAMARAS.

Hasta este martes, FEDECAMARAS estaba compuesta por 13 divisiones sectoriales. FEDECAMARAS, luego de la votación, quedó compuesta por 14 sectores económicos: Agricultura, Banca, Comercio, Construcción, Energía, Industria, Inmobiliario, Medios de Comunicación, Minería, Pecuario, Servicios de Telecomunicaciones, Transporte, Turismo y Seguros.

Reconocimiento a la Cámara Inmobiliaria de Venezuela

El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Aquiles Martini Pietri, expresó que el ingreso del sector inmobiliario a FEDECAMARAS es un reconocimiento que hace esa gran organización nacional a la importancia de la actividad inmobiliaria en el país. “Podemos incluirnos más en la interpretación política y económica de Venezuela dentro de FEDECAMARAS”, manifestó Martini Pietri.

Martini Pietri informó que él, como presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, será Director del Sector Inmobiliario en FEDECAMARAS mientras se encuentre al frente del gremio inmobiliario. “Quien tenga el cargo de presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela ahora tiene voz y voto en el directorio ordinario de FEDECAMARAS, nuestra participación como gremio se ha ampliado”, detalló.

La Gerente General de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Gabriela Sandoval, indicó que esta decisión de crear la división sectorial inmobiliaria en FEDECAMARAS “es un gran logro” porque el gremio inmobiliario podrá hacer más y mejores aportes a la economía nacional.

Desde hace 10 años no se aceptaba un nuevo sector económico en FEDECAMARAS, recordó Sandoval.

Fuente: Prensa Camara Inmobiliaria de Venezuela


Cómo vender a clientes difíciles

En mi día a día en este negocio de los Bienes Raíces en Caracas, encuentro clientes que podrían ser calificados como “dificiles”. Hay que tomar en cuenta algunos perfiles psicológicos a la hora de calificar a alguien como difícil… para esto me sirvió este artículo de gestiopolis.

Cómo vender a clientes difíciles

Las ventas son una especialización muy importante de la psicología, y el mayor entrenamiento de un vendedor debe ser en la psicología del cliente. Una necesidad vital es cómo enfrentarse a los clientes difíciles, que son un gran porcentaje de los que tendremos que atender.

Lo primero que quiero compartir contigo sobre este tema es uno de los mayores descubrimientos de la psicología moderna en ventas: no hay clientes difíciles, solamente hay personas diferentes.

Cuando podemos ver que los clientes no son difíciles, sino diferentes, le quitaremos fuerza a este obstáculo.

Clasificamos a los clientes en cuatro tipos diferentes para saber mejor cómo tratarlos.

Cliente agresivo

El número uno es el cliente agresivo que es muy exigente. También se conoce como el quejador. Es alguien que está insatisfecho con el producto o servicio.

Su reclamación es fuerte, con agresividad, quiere una solución rápida.

¿Qué debes hacer con este cliente cuando llegue a tu negocio? Escucharle. Escucharle verdaderamente. Confírmale que estás comprendiendo su queja. Ponte en su lugar y asegúrale que le vas a solucionar el problema inmediatamente. Ni se te ocurra postergar la solución, pues eso te acarreará más problemas y un cliente insatisfecho que te hará muy mala publicidad. Lo único que puede ayudar a este cliente es una solución.

Cliente prepotente

El número dos es el cliente prepotente, también conocido como el sabelotodo. Su aire de superioridad puede hacerte sentir humillado, no lo permitas. Míralo solo como un cliente diferente que tiene esa personalidad. No lo tomes como algo personal.

¿Qué es lo mejor que puedes hacer con este prepotente sabelotodo? Síguele la corriente. Déjalo hablar de sus conocimientos y exprésale tu admiración por ello. Es como darle cuerda, hacerlo hablar. Todo esto hasta que encuentres un punto de acuerdo en el cual tú puedas tomar el control de la conversación. Cuando lo hagas recuerda que este cliente es analítico y presenta tu propuesta de una manera convincente, pero esquemática. Así lo tendrás en tus manos.

Cliente tímido

El tercer cliente, el tímido, es uno de los más fáciles de manejar; se le conoce en el mundo de las ventas como el indeciso. Incluso muchos se han aprovechado de él y lo han engañado, por lo que lo han perdido para siempre, además de haberlo convertido en un silencioso enemigo. Su mayor debilidad es su incapacidad para decidir por sí mismo una compra. Necesita que otro decida por él, ahí está el valor del vendedor.

¿Cómo puedes manejar eficazmente a este cliente indeciso y tímido? Lo más importante de todo es ganar su confianza. Mostrarle que tú como vendedor estás capacitado para asesorarle acertadamente. Deja que él vea en tus ojos la sinceridad y ayúdale a tomar la mejor decisión, la que satisfaga su necesidad. Haciéndolo así, habrás ganado un cliente que te hará publicidad gratuitamente con sus amigos y relacionados.

Cliente silencioso e introvertido

El último tipo de cliente que mencionaré en este artículo es el silencioso e introvertido. Cuando este cliente llega a tu negocio, ni siquiera te responde el saludo. Pareciera que es maleducado o grosero, pero no es así, solamente es que su personalidad es introvertida, es alguien diferente, nada más. No quiere que nadie le hable, no responde a tus preguntas, se limita a observar la mercancía. A él le gusta pensar y tomar su propia decisión, sin la ayuda de
nadie.

¿Qué hacer cuando este cliente llega? Limitarse a darle la bienvenida y dejarlo que mire sin interrumpirlo es la mejor estrategia. Para el silencioso la mejor medicina es el silencio. Son solamente unos segundos. Es dejarlo pensar: en cuanto él hable, allí está hecha la venta. Es decir, el que primero hable, pierde. Si tú como vendedor hablas antes que él, no te comprará, pero si él habla primero ya tienes la venta, él ha tomado su decisión y te comprará porque el ya pensó qué comprar.

Estos cuatro tipos de clientes diferentes, considerados difíciles, estarán viniendo a visitarte permanentemente.

Ahora tienes algunas ideas prácticas para ser eficiente en el servicio a estos compradores. Tus ventas se verán incrementadas con mucha satisfacción.

Fuente: http://www.gestiopolis.com/canales7/mkt/como-vender-a-clientes-dificiles.htm

Por: Jairo Camayo


Un Cliente es para Siempre

Otro artículo interesante de la Web Social de Inmobiliarios! Cómo dar los primeros pasos para mantener el contacto con un cliente con el que se cerró un negocio. No dejen de leer los comentarios y las recomendaciones a este artículo! Es súper interesante!

Un cliente es para siempre. La mayoría de los profesionales inmobiliarios con experiencia que me encontrado en los últimos años prefieren las referencias personales a otras fuentes de captación de nuevos clientes. En vez de pensar en los clientes cómo algo ya pasado una vez que se vendió la vivienda, piense en ellos como una parte fundamental para seguir ampliando tu negocio. Lo mejor es un plan para mantener un contacto con ellos de forma regular. Según todas las encuestas internacionales, el mantener una base de clientes fiel es la clave del éxito de un negocio. Una buena manera de empezar a mantener un buen contacto posterior a la venta con tus clientes es hacer que valoren tu trabajo por medio de una encuesta es la forma de demostrar profesionalidad e inquietudes por una gestión ya realizada. Es importante completar una encuesta que valore la sensaciones del cliente con relación al servicio prestado.

1. Hemos cumplido con sus expectativas.

2. El servicio prestado ha sido el esperado.

3. Le hemos informado regularmente de nuestras gestiones de venta

4. Recomendaría nuestra agencia a un amigo, familiar.

5. Valore nuestros servicios de 0 a 10

6. Qué podemos mejorar de nuestro servicio. Y otras que dejo a vuestro criterio.

¿ Qué más podemos preguntar?. Os aseguro que los clientes lo aprecian de una forma excelente en el momento que les preguntamos. La prueba del algodón no engaña… Si la valoración no es buena, tendremos la oportunidad de cambiar.

Fuente: http://www.inmobiliarios20.com/index.php/equipos/un-cliente-para-es-para-siempre/


Cómo aprovechar los bajos precios inmobiliarios de Miami

25/03/2010
1 Comentario

Estimados Colegas, nuevamente, un artículo interesante de la WEB tusmetros.com, en donde nos hablan acerca de las ventajas de la crisis inmobiliaria en los Estados Unidos para los inversionistas latinoamericanos. Buenas recomendaciones!

Estados Unidos ⁄  Para muchos latinoamericanos tener una propiedad en la Florida es un sueño largamente anhelado. Existen instrumentos que lo convierten en una gran inversión.

Miami sigue asomando como la tierra de las oportunidades para los latinoamericanos que aspiran a concretar una inversión inmobiliaria en el exterior.

La depreciación de los valores finales, que vienen en caída libre desde octubre de 2006, y la necesidad de los bancos de desprenderse de los inmuebles tras asumir el derrumbe de las hipotecas, abren nuevas alternativas de negocios en un escenario que, se estima, no comenzará a recuperarse hasta septiembre del año próximo.

En ese contexto, la variable precio aparece como el factor que más favorece a los inversores latinoamericanos. Por estos días, analistas de Moody’s aseguran que la crisis abarató las propiedades en casi un 50% en los últimos dos años, y que las perspectivas hacen prever un 2011 con valores hasta un 64% más abajo que en el mencionado 2006.

Al momento de señalar los factores que mejor explican las menores cotizaciones, los expertos destacan:

•La demanda en picada, que en el primer tramo de 2010 ya exhibe una baja del 30% respecto de igual período pero del año pasado.

•La imposibilidad de los propietarios de afrontar sus hipotecas, producto de argumentos como el aumento del desempleo, lo cual culmina con los inmuebles cayendo en poder de los bancos.

•La decisión de los bancos de rematar a precios bajos las unidades que, hasta hace unos meses, eran propiedad tanto de clientes como de constructoras.

Este combo es el que permite explicar que, por ejemplo, en la zona de Hollywood un departamento de 75 metros cuadrados más cochera cotice a US$85.000. O que en cercanías de la playa, en Sunny Isles Beach, una vivienda con cochera y vista al mar –situada en un condominio dotado con piscina, gimnasio y cancha de tenis– se acerque a los US$135.000.

Más ejemplos: Miramar, Palm Beach, Kendall y Hollywood son zonas en las que, hoy por hoy, pueden adquirirse dúplex de tres ambientes construidos en años posteriores a 2004 a valores que parten de la irrisoria suma de US$40.000.
De acuerdo a publicaciones norteamericanas, el precio de una casa familiar en Miami Dade alcanza los US$183.000. En Broward, en tanto, una propiedad de similares características se comercializa a US$180.000.

Debajo del costo de reposición

“Lo que más puede resultar atractivo para los argentinos es, sin dudas, que los precios de venta en Miami hoy están por debajo del costo de reposición. Eso también es lo que hace prever que en algún momento los valores comenzarán a recuperarse, por lo que la oportunidad tampoco perdurará en el tiempo para siempre”, comentó a iProfesional.com Germán Gómez Picasso, director de la consultora Reporte Inmobiliario.
“Hoy el valor de algunas propiedades, a raíz de la crisis de las hipotecas y el apuro de los bancos, están entre un 10 y un 30% por debajo del costo de reposición. No se está recuperando la rentabilidad, aunque poco a poco los precios se van a ir estabilizando”, añadió.

Al momento de graficar esta tendencia, Gómez Picasso sostuvo que “no en la zona céntrica, pero sí en los suburbios de Miami Beach hoy se consiguen muy buenas propiedades a precios similares a los de una ciudad como Buenos Aires”.

“Se pueden ubicar condominios o departamentos a menos de US$100.000. También saliendo de áreas centrales, o las consideradas más top, contás con unidades de 80 o 90 metros cuadrados a cerca de US$120.000”, precisó.

Para Damián Tabakman, director de Pampa Real Estate, las oportunidades aparecen fuera del perímetro de Miami, con la ciudad de Orlando como una suerte de epicentro. “En esa zona no es muy raro encontrarse con muy buenos emprendimientos donde el metro cuadrado cuesta alrededor de US$1.500. Por supuesto, a costa de los bancos, que desde hace un buen tiempo están absorbiendo las pérdidas”, dijo.

Más allá de las ofertas, el experto recomendó cautela al planificar una compra en ese escenario de los Estados Unidos. “Hay que ir y mirar. Tampoco hay que moverse según las ofertas que salen en los clasificados. Está claro que el mercado está barato, pero hay que tomar todas las previsiones posibles para operar sin problemas en EE.UU.”, comentó.

Los REIT´s salen a escena

No todos los inversores sueñan con tener un elegante piso con un gran balcón con vista al mar, playa privada incluida y todo tipo de “amenities” Muchos de ellos miran el mercado inmobiliario exclusivamente desde el punto de vista financiero, dejando de lado toda intención de veranear en esas playas bajo su propio techo.

En este punto, el tema es cómo acceder al mercado para aprovechar su probable corrección futura al alza, pagando los menores costos posibles y corriendo los menores riesgos. Para Pablo Arnoldi, analista de FDI Internacional, “la respuesta podría ser invertir en REITs, (Real Estate Investment Trust).

Estos instrumentos fueron creados en EE.UU. en los años sesenta como una manera de facilitar el acceso de los pequeños inversores al mercado inmobiliario de gran escala, típicamente reservado para los grandes jugadores del segmento.

De acuerdo a Mauro Gini, experto del mercado inmobiliario de ese país, “la simplicidad de su régimen hace que los REITs sean el instrumento más ventajoso para realizar este tipo de inversiones”.

En tal sentido, una de sus principales ventajas es que el inversor se despreocupa del complejo tema impositivo de ese país, lo cual no es poco. A manera de ejemplo, éste se evita lidiar con el impuesto a la renta por alquileres, el que se aplica a la apreciación del valor de la propiedad y eventualmente el que grava las herencias, entre otros.

Pero eso no es todo, ya que además se reducen a cero los gastos de administración para mantener y alquilar la propiedad, así como aquellos que se deben abonar a abogados y contadores de aquél país. A ello se suma el hecho de que también se evita el pago de la comisión del broker inmobiliario, que en algunos casos es del orden del 5 %.
Desde FDI explican que “en promedio, quienes participan en este mercado logran incrementar la renta anual por alquileres de cerca del 3,5% para un inmueble de US$300.000 a poco menos del 6%”.

Además de la potencial ganancia por la suba en los precios de los inmuebles y de la renta anual que generan, los REITs ya demostraron ser un excelente instrumento de protección contra la inflación en los años 70.

Fuente: http://www.tusmetros.com/site/p_contenido.php?id_sec=13&id_noticia=3482


¿Cómo obtener el mejor precio por mi propiedad?

19/03/2010
1 Comentario

Estimados colegas, como acostumbro, copio otro artículo que me resultó de mucha utilidad. Esta vez trata sobre los aspectos que habría que discutir con los propietarios de inmuebles al momento de establecer los precios de los mismos, así como sus posibilidades reales de venta rápida.

Tal como lo hemos recomendado en reiteradas ocasiones,  invertir en el mantenimiento continuo y adecuado de su inmueble, ya sea su hogar o su lugar de trabajo es una de las mejores maneras de conservar y potencializar el valor del mismo. Además usted disfruta de un sitio sano, acogedor y agradable para vivir o trabajar. Los inmuebles pasan a ser parte importante de nuestras vidas y dicen o desdicen mucho acerca de nosotros mismos. Es por ello que dentro del presupuesto anual debemos incluir un apartado suficiente y justo, es decir, ni poco ni en demasía,  para el mantenimiento, conservación, adecuación y re-potenciación de los mismos. En esta entrega daremos algunas luces de los aspectos físicos que hacen que un inmueble a la hora de querer venderlo, obtenga el mayor justiprecio posible de un comprador interesado y en un tiempo relativamente rápido (menos de tres meses).

Baños y Cocina – Las Vedets
Observe el normal desenvolvimiento de su casa o apartamento, y notará que gran parte del tiempo, las áreas más visitadas y requeridas son: 1) La cocina: es quizás el sito de mayor convergencia de la familia venezolana, alrededor de la cual se conversa, se comparte, se celebra, se cambian impresiones, se discuten situaciones, se planifican vacaciones, se toman decisiones, con la excusa de preparar, cocinar y degustar el pan nuestro de cada día. En tal sentido, si su cocina no es tan joven y está un poco desactualizada, remodélela, cambie de pisos, hágala más amplia y funcional, si es posible. Coloque tope de granito o similar y gabinetes de mdf o madera. Equípela con línea blanca y accesorios más modernos y eficientes. 2) El baño: por más pequeño que este pueda ser, constituye el refugio de la intimidad y el centro de la salud del hogar, así pues, que si está en las mismas condiciones que su cocina; entonces cambie la cerámica; busque ofertas en porcelanato u otros materiales similares; cambie las piezas sanitarias por unas más modernas y eficientes. Tenga en consideración utilizar tuberías e instalaciones sanitarias de calidad. Si puede coloque puertas para ducha de vidrio de seguridad semi-transparentes o transparentes, esto le dará mayor amplitud a la sala de baño. En mi experiencia como tasador, una cocina moderna y funcional y baños impecables, incrementa el valor entre un 7% a 10% en inmuebles más grandes y en un 12% a 17% en inmuebles más pequeños.

Closets y Pintura – Madera y pinturas en tonos claros son las más buscadas
Estos son dos aspectos que influyen también en la apreciación de un inmueble. Closets de mdf o madera, o excelentemente laqueados con tonos claros y sobrios realzan los dormitorios. Hay que evitar tener closets con calcomanías y afiches, con paredes deterioradas y con humedades. De igual manera, históricamente paredes pintadas con colores fuertes y diferentes tienden a ser menos deseables, que paredes pintadas de manera homogénea y con tonalidades claras o blancas, texturizados en techos, todo esto aporta mayor frescura y hacen percibir más grandes los espacios.

Seguridad – Conjuntos cerrados con mayor demanda
Esta es una partida que actualmente tiene un gran peso dentro de la matriz de decisión de los venezolanos. Conjuntos residenciales privados, con control de acceso y sistemas de seguridad se han convertido en una de las tipologías más demandadas. Este aspecto, puede incrementar el valor de una unidad habitacional entre 5% y 8% adicional si la comparamos con una individual y aislada. De igual forma, protectores de seguridad en puertas y ventanas y sistemas de alarma y de seguridad siempre aportan al valor y deseabilidad del inmueble.

Limpieza y Pulcritud – Siempre apreciadas
Parece obvio, pero esto puede hacer la diferencia entre concretar o no una venta. Una pareja o una familia, o cualquier interesado en un inmueble ya sea una casa, apartamento u oficina, que se encuentre con los pisos sucios y llenos de basura, con paredes desconchadas y manchadas, pintura deterioradas, gabinetes de cocina descuadrados, puertas que no cierran; baños sucios o con malos olores; filtraciones en techos o paredes; lo más probable es que den media vuelta y vayan por otra opción o probablemente tendrán argumentos para ofrecer un precio menor por la compra o alquiler del mismo. Descuidar este simple aspecto, puede acarrearle una perdida de un 2% a un 7% de lo que usted había estimado. De manera tal, que ya sabe que hacer antes de mostrar su inmueble.

Por: Ing. Arturo Facchin Olavarría
Director Fundador
Grupo ConValor

Fuente: http://www.tuavaluo.com/tema19.html


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