Lujan & Asociados

Resumen de noticias sobre el nuevo proyecto de ley de arrendamiento inmobiliario

03/06/2010
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Con el fin de tener una guía de todas las noticias relacionadas con este tema que tanto nos incumbe a los asesores inmobiliarios, coloco esta entrada para mantenernos informados de las noticias más relevantes.

I.

25/05/2010 Chavez solicitará ley que favorezca a quienes tengan muchos años de inquilinos. ABN

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El Presidente de la República, Hugo Chávez Frías, solicitó a los diferentes ministros del tren Ejecutivo y a los diputados de la Asamblea Nacional que aprueben una Ley que permita otorgar la propiedad aquellas personas que tengan muchos años viviendo alquilados.

En este sentido, el Primer Mandatario aseguró que esta propuesta legislativa es para solucionar la situación habitacional de muchas y muchos venezolanos que tienen toda la vida viviendo en condición de inquilinos, a merced de los arrendadores y sin poder tener la propiedad de donde habitan.

“Tenemos que trabajar en esa Ley porque hay muchos casos de personas que tienen hasta 20 años viviendo alquilados. Personas que tienen apartamentos alquilados, pensiones y viven de los inquilinos; muchos de ellos seguro hasta viven del país y lo único que hacen es cobrar y de eso viven”, aseguró.

Sin embargo, aclaró que dentro del proceso revolucionario se respeta la propiedad privada personal; aquella que han alcanzado las personas con su esfuerzo. Pero, enfatizó que la propiedad privada se ha utilizado, durante décadas, para justificar el modelo capitalista y la explotación del hombre por el hombre. Razón ésta por la que aseguró que continuarán en la lucha por acabar con este modelo.

Cabe destacar que tal pronunciamiento lo realizó el máximo líder del proceso revolucionario la madrugada de este martes durante una reunión con los dirigentes de este partido que se llevó a cabo en el Palacio de Mirafores.

II.

28/05/2010 Asamblea nacional se reúne con inquilinos para elaborar proyecto de ley sobre arrendamiento inmobiliario. YVKE Mundial

La Red Metropolitana de Inquilinos, que agrupa aproximadamente a 25 mil familias que residen en el Área Metropolitana de Caracas, respaldó este viernes el proyecto de Ley de Arrendamiento Inmobiliario que permitirá garantizar que aquellas familias que tienen años pagando alquiler puedan ejercer el derecho de propiedad de las viviendas. El vocero de la Red Metropolitana de Inquilinos, Rigel Sergent, explicó que respaldan la solicitud realizada por el presidente de la República, Hugo Chávez, para la construcción de políticas socialistas ‘que conlleven a ver a la vivienda como un derecho y no como un negocio para seguir explotando a la clase trabajadora’. “Es importante que la Asamblea Nacional (AN) apruebe una ley para acabar con explotación de las familias, el latifundio urbano y los desalojos anticonstitucionales que violan los derechos humanos”, agregó. Sergent indicó que dicha organización entregó al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda (Mopvi) una propuesta para calcular los precios de compra y venta de viviendas en alquiler de vieja data. La propuesta titulada Metodología de Cálculo del Justo Valor para la Compra y Venta de Viviendas en Alquiler de Vieja Data, contempla el cálculo económico como el valor del metro cuadrado del terreno, quitándole la plusvalía que aumenta el precio. Segent refirió que en la actualidad los propietarios de los terrenos o edificios revalorizan su inmueble, tomando en cuenta si en sus cercanías tienen una autopista, un centro comercial o una estación de Metro cerca. Por su parte, Elizabet Santos, quien integra la Red dijo: “Queremos fijar posición en cuanto a los desalojos forzosos que se han venido ejecutando en contra de familias inquilinas, quienes han sido explotados por años por latifundistas urbanos que en su mayoría viven en el exterior lucrándose del trabajo de las familias venezolanas, sin ni siquiera darle el derecho a la defensa cuando son desalojados injustamente de sus hogares, atropellando y maltratando niños, adultos mayores y personas con discapacidad, vulnerando el derecho constitucional de tener una vivienda”. Asimismo, denunció a las grandes mafias que están detrás del negocio inmobiliario del arrendamiento. Explicó que se trata de los dueños de grandes consorcios que manejan cientos de viviendas destinadas al alquiler en el área metropolitana de Caracas y en las grandes ciudades del país. El presidente de la República, Hugo Chávez Frías, solicitó a los diferentes ministros del tren Ejecutivo y a los diputados de la Asamblea Nacional a aprobar una Ley que permita otorgar la propiedad aquellas personas que tengan muchos años viviendo alquilados. “Tenemos que trabajar en esa ley porque hay muchos casos de personas que tienen hasta 20 años viviendo alquilados. Personas que tienen apartamentos alquilados, pensiones y viven de los inquilinos; muchos de ellos seguro hasta viven fuera del país y lo único que hacen es cobrar y de eso viven”, dijo. Aclaró que el proceso revolucionario respeta la propiedad privada personal y recordó que la propiedad privada se ha utilizado, durante décadas, para justificar el modelo capitalista y la explotación del hombre por el hombre.

III.

31/05/2010. Propietarios tendrán que vender a inquilinos. El Mundo Economía y Negocios.

Largo proceso 2006. En julio, el diputado Darío Vivas anunció la revisión de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a raíz de una serie de desalojos ocurridos en Caracas. 2009. En marzo fue aprobado en primera discusión el proyecto de reforma de la mencionada Ley, vigente desde 1999. Ingrid Rojas R.

Ha pasado sólo una semana desde que el presidente Hugo Chávez volvió a pedir a la Asamblea Nacional legislar para otorgar la propiedad a inquilinos que han ocupado inmuebles por más de 20 años y el Parlamento ya definió la manera en que hará realidad esta posibilidad. Luis Gamargo, presidente de la Comisión de Administración y Servicios Públicos de la Asamblea Nacional, dijo que no es necesaria una nueva ley para viabilizar el planteamiento.

A la instancia parlamentaria le bastará con incorporar un articulado en el proyecto de reforma a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de acuerdo a lo que anunció el diputado Gamargo. La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente garantiza la primera opción al arrendatario en el momento en que el arrendador decida vender.

El parlamentario dijo que con la modificación planteada el propietario estará obligado a vender el inmueble al inquilino, pues no habrá otra opción. Sin embargo, dijo que, como se trata de un tema delicado, buscarán la forma de viabilizar la propuesta para evitar que no se entorpezca la posibilidad de un mercado de viviendas en alquiler. “No será una opción. El dueño debe venderla a quien ha ocupado por más de 20 años una vivienda”, expresó. Y aclaró que “no es que le vas a regalar la vivienda; la va a adquirir, pero tenemos que ver en cuánto, si es a valor de mercado o no, si va a depender de la edad del inmueble”.

Cánones en función del sueldo

Otro cambio que piensa introducir la Asamblea a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se refiere a la posibilidad de fijar los cánones de arrendamiento en función del salario. Gamargo dijo que la reforma legal ha demorado porque se están haciendo las consultas a los sectores involucrados, a la gente, como obliga la Constitución.

IV.

22/06/10.  Prevén que pago por alquiler se use como cuota inicial. El Universal

AN aguarda decisión del TSJ para aprobar la Ley de Preventa Inmobiliaria

El primer vicepresidente del Parlamento, Darío Vivas, señaló que están preparando la modificación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y adelantó que en ese texto se realizarán ajustes al derecho de preferencia de los inquilinos a fin de permitir que parte de los pagos por los alquileres sean considerados como cuota inicial en la compra de las viviendas.
El parlamentario señaló que “la intención es que el derecho de preferencia no se ejerza cuando el propietario vaya a vender la vivienda, que se aplique antes. Eso significa que después de un período de tiempo el dinero pagado por el alquiler sea usado como una inicial”. Ello implicaría establecer límites en la ley, es decir, que hasta un determinado lapso se considerarán las cancelaciones hechas por los inquilinos como alquiler y luego como inicial. En el marco legal vigente, existe el derecho de preferencia. Cuando el propietario de un inmueble quiere venderlo, la primera opción le corresponde al inquilino, pero ahora los diputados quieren ir más allá. El Primer Mandatario ha reiterado en los últimos meses que el Parlamento tiene que reformar los textos para permitir que aquellas familias con más de 20 años arrendadas sean propietarias de los inmuebles.

Ante esa petición, el Ministerio de Obras Públicas llegó a preparar un proyecto de resolución en el cual se contemplaban desde ventas voluntarias hasta ventas forzadas de las viviendas, y un ente estatal sería el encargado de fijar los precios de las unidades habitacionales. El primer vicepresidente de la Asamblea apuntó que efectivamente existe una propuesta por parte del despacho que estaría por revisarse, y agregó que de todas maneras están realizando consultas a diferentes organizaciones para terminar de definir los cambios en la Ley de Arrendamientos. No precisó para cuándo se presentaría la propuesta a la plenaria.

A la espera del TSJ

En relación con el proyecto de Ley de Preventa de Viviendas, el diputado dijo que, si bien el texto fue aprobado en primera discusión, se está esperando por la decisión del Tribunal Supremo de Justicia en relación con el cobro del Indice de Precios al Consumidor en contratos de preventa inmobiliaria. Aunque el Ministerio de Obras Públicas y Vivienda prohibió el cobro del indicador en julio del pasado año, el máximo tribunal admitió un recurso que fue presentado por las organizaciones de usuarios.

Vivas expresó que “para poder realizar el informe para segunda discusión tenemos que esperar el pronunciamiento del TSJ para ver los daños causados, el TSJ puede resolver algunos aspectos que no se pueden hacer a través de la Ley”. Esa revisión de “los daños causados”, consistiría en autorizar el reintegro a los compradores de lo pagado en exceso por la aplicación del Indice de Precios al Consumidor. Según el diputado, “se pueden realizar devoluciones y esos recursos, por ejemplo, se pueden utilizar para amortizar los financiamientos”. A su juicio ya existe un antecedente de retroactividad con el caso de los créditos indexados. En esa oportunidad los bancos debieron recalcular los préstamos.

V.

24/06/2010 Incertidumbre genera cambio en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. El Universal

El sector no cree que vulnerar la propiedad sea la solución. Para el presidente de la Cámara Inmobiliaria, Aquiles Martini, la reforma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prepara la Asamblea Nacional despierta gran incertidumbre.

Este martes el primer vicepresidente de la Asamblea Nacional, Darío Vivas, señaló que en el Parlamento están preparando la modificación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y adelantó que en ese texto se realizarán ajustes al derecho de preferencia de los inquilinos a fin de permitir que parte de los pagos por los alquileres sean considerados como cuota inicial en la compra de las viviendas.

Ante estos cambios, Aquiles Martini señaló que los mismos “pareciera que no tienen ningún asidero”.

En declaraciones a Unión Radio dijo que una cosa es el derecho al pago por el uso de un inmueble u otro bien “y otra es que de repente ahora esté considerado parte del precio de compra del mismo”. Sostiene que la normativa legal vigente no permite la expropiación del Estado para terceros. “Quitándole la propiedad a unos para entregárselas a otros no se soluciona el problema habitacional”; sino por el contrario se solventa “con reglas claras y con financiamiento”.

VI

25/06/2010. Reforma de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario convertirá en propietarios a quienes tienen más de 30 años en situación de alquiler. Aporrea.org

La Comisión de Administración y Servicios de la Asamblea Nacional (AN) ya empezó a recibir las diferentes propuestas para realizar la reforma de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y así convertir en propietarios a las personas que llevan más de 30 años viviendo alquilado. El presidente de la instancia, diputado Luis Gamargo, dijo que evalúan cuál sería la opción más apropiada para valorar el costo de las viviendas que están arrendadas. Uno de los proyectos fue presentado por la Red Metropolitana de Inquilinos. Allí se plantea una metodología del cálculo del justo precio para la venta de viviendas en alquiler de vieja data. Ana Marina Rodríguez, consultora jurídica del movimiento, explicó que en estos casos debe considerarse la depreciación 1,20% anual en inmuebles de vieja data, basado en la durabilidad de los materiales de construcción y no tomar en cuenta la inflación. “Debido a que los propietarios tienen la vivienda en abandono y no hacen una inversión de ningún tipo”, afirmó.

PAGO COMO INICIAL

Por su parte, el primer vicepresidente de la Asamblea Nacional, diputado Darío Vivas, planteó que parte de los cánones de alquiler pagados hasta determinado momento sean considerados como inicial a la hora en que se defina la venta de inmuebles de vieja data. La idea, según su explicación, es que el derecho de preferencia no sea ejerza cuando el propietario vaya a vender la vivienda, sino que se aplique antes. Eso significa, según su explicación, “que después de un período de tiempo el dinero pagado por el alquiler sea utilizado como una inicial para la compra de la vivienda”. Esto implicaría que en la ley se establezcan límites, es decir, que hasta un determinado período se considerarán los pagos realizados por los inquilinos por alquiler y luego como cancelación de la inicial.

En ese sentido el presidente de la comisión parlamentaria encargada del tema, Luis Gamargo, dijo que desde el Poder Legislativo recibirán todas las propuestas que sean necesarias. Y aclaró que él junto con Vivas fueron designados por la presidenta de la AN, Cilia Flores, para presentar a la plenaria el proyecto. La comisión está a la espera de que la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos remita una fórmula que sirva para valorar los inmuebles.

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Transformación del proceso judicial

En el proyecto de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, aprobado en primera discusión en el año 2007, se estipula un cambio total del proceso judicial. Laura Valls, integrante de la Subcomisión de Vivienda del Parlamento, explicó que los juicios en materia de arrendamiento serán de naturaleza oral y breve, además se plantean tres audiencias conciliatorias. “La idea es hacer el proceso más humano y que se pueda llegar a un acuerdo entre las partes sin la necesidad de aplicar el desalojo”, mecanismo que en la normativa vigente se aplica como una medida previa a los acuerdos. Aunque la diputada lo considera un avance, para la abogada Ana Marina Rodríguez la ley aprobada hace tres años sólo busca beneficiar a los propietarios de los inmuebles.“Hablan de un proceso breve, claro, es más rápido para desalojarlo, cuando realmente deberían suspenderlos en todo el país”. Denuncia que este procedimiento ocurre “en su mayoría” en circunstancias irregulares. Y los depositarios judiciales no son aptos para resguardar los enseres de los inquilinos.

Liamar Ramos O. / Ciudad CCS

VII

2/07/2010. Comienzan expropiaciones por cobros excesivos de alquileres. El Universal.

Investigan unas 20 edificaciones
Consejo Legislativo de Aragua autorizó al gobernador Rafael Isea a que “realice las expropiaciones que crea conveniente siempre y cuando beneficien a familias aragüeñas de escasos recursos económicos”. Por ello fueron declarados de utilidad pública un edificio y una hacienda, y ya se están contemplando más procedimientos similares.
La Ley no contempla expropiaciones por cobros abusivos. El presidente Hugo Chávez Frías en sus alocuciones ha reiterado que “la vivienda no es una mercancía” y bajo esa premisa le ha solicitado a la Asamblea Nacional que presente “una propuesta legislativa para solucionar la situación habitacional, muchos venezolanos que tienen toda la vida viviendo en condición de inquilinos, a merced de los arrendadores y sin poder tener la propiedad de donde habitan”. La Gobernación del Estado Aragua en línea con el discurso oficial inició las expropiaciones de edificaciones por cobros excesivos de alquileres. Esta semana, el Consejo Legislativo de la entidad, autorizó al gobernador Rafael Isea a que “realice las expropiaciones que crea conveniente siempre y cuando beneficien a familias aragüeñas de escasos recursos económicos”. Por ello fueron declarados de utilidad pública un edificio y una hacienda, y ya se están contemplando más procedimientos similares. El diputado Crisanto Ortegano, presidente de la Comisión de Vivienda del Consejo Legislativo de Aragua, de acuerdo a reseñas de la prensa regional, considera que “esa situación ha dado pie para iniciar un proceso de evaluación e investigación sobre todos aquellos inmuebles que “negocian” con el alquiler de apartamentos y hasta ahora se contabilizan entre 15 y 20 estructuras”.

Los voceros oficiales no detallan cuánto son los cobros excesivos de arrendamiento.

Causa no prevista en la Ley. En 2006 la Alcaldía Metropolitana elaboró un decreto de expropiación bajo el argumento de dar la propiedad a los inquilinos, la medida afectó a 241 edificios, sin embargo, en aquel momento fueron indemnizados solo 12 inmuebles, y ante la falta de recursos, no se siguieron materializando los procesos. Pero la medida de la Gobernación de Aragua va más allá, debido a que la expropiación se realiza por cobros abusivos de alquileres, lo cual no está contemplado ni en la Ley de Expropiaciones ni en la Ley de Acceso a las Personas a los Bienes y Servicios, explica el abogado José Vicente Haro. “La expropiación como tal no se está efectuando por un interés público o social, está beneficiando a un grupo en detrimento de otros. El proceso responde a intereses particulares y no de la colectividad”.

Expresa que “se le quita la propiedad a uno para darla a otros. No obstante, la titularidad de los edificios le corresponde al estado Aragua, y queda la duda si los inquilinos efectivamente serán propietarios”. Los beneficiados de los viviendas que han terminado los entes oficiales han recibido títulos de adjudicación y no de propiedad de la unidad. El presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos, Roberto Orta, indica que la desconfianza aumenta cuando se ejercen acciones como las de la Alcaldía Metropolitana y la Gobernación del estado Aragua. “Se inician las expropiaciones sin realizar los respectivos juicios y sin indemnizaciones”. Menos inversiones. El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), Aquiles Martini, apunta que las medidas que se tomen contra la actividad reducen más la inversión, incrementan la incertidumbre y al final se terminan afectando a las familias que requieren de una vivienda, pero que no cuentan con la capacidad para comprar. Explica que aquellos que “tengan inmuebles optarán por vender en lugar de alquilar, por lo tanto, la oferta de viviendas para arrendar se restringe”. Con la extensión de las regulaciones son cada vez menos las viviendas que se destinan al alquiler, y según estimaciones de la organización, de cada 100 unidades en oferta, apenas seis se están arrendando. Ante el cerco creado al sector, los privados ya bajaron el ritmo de culminación de casas.

Mayela Armas H.

VIII

01/07/2010. Asamblea cambiará causales para desalojos de inquilinos. El Universal.

La Asamblea Nacional se prepara a realizar la revisión de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y según el primer vicepresidente del Parlamento, Darío Vivas, habrá prioridades en las modificaciones. El diputado comentó que para la “reforma se tomará en cuenta que la vivienda es un derecho humano, y, por lo tanto, entre los aspectos que cambiarán estarán las causales de desalojo de los inquilinos”.

En la Ley de Arrendamientos vigente los propietarios de los inmuebles pueden solicitar los desalojos: cuando los inquilinos hayan dejado de pagar dos mensualidades, los dueños necesiten las viviendas para sus parientes, que los inmuebles sean objeto de reparaciones y que los inquilinos hayan causado destrozos o que hayan cedido los contratos. Para Vivas esas causales tienen que variar y no descarta incluir la prohibición de los desalojos. “Estamos hablando que la vivienda es un derecho y a partir de ello debemos hacer las modificaciones”. Adicional a los desalojos, otro de los aspectos que se ajustarán en el marco legal es el derecho de preferencia. Ya el primer vicepresidente de la Asamblea ha indicado que se analiza que el derecho de preferencia no se ejerza cuando el propietario vaya a vender la vivienda, que se aplique antes. Eso significa que después de un período de tiempo el dinero pagado por el alquiler sea usado como una inicial. En el texto actual, existe el derecho de preferencia. Cuando el propietario de un inmueble quiere venderlo, la primera opción le corresponde al inquilino, pero ahora los diputados quieren ir más allá. El primer mandatario ha solicitado a la Asamblea que realice los cambios legales para entre aspectos permitirles a las familias que tienen más de 20 años pagando alquiler tener la propiedad de la vivienda.

Espera
La Asamblea en los próximos días espera recibir las proyectos de reforma de la Ley de Arrendamientos del Ejecutivo, la Comisión de Administración y Servicios, la Red de Inquilinos Metropolitana y las organizaciones de usuarios. Vivas expresó que partiendo de esos proyectos se efectuarán los ajustes al texto y se definirá el cronograma de aprobación de los cambios. La intención es que la modificación de ese instrumento esté lista para este ejercicio.

IX.

08/07/2010. TSJ Admitió demanda contra Ley de Arrendamientos. Ultimas Noticias.

Los artículos impugnados fijan el régimen de prórroga de los contratos. Aseguran que dueños quedan en estado de indefensión. El Juzgado de Sustanciación de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) admitió un recurso de nulidad, por inconstitucionalidad, contra los artículos 38 y 41 de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ejercido el día 19 de Mayo de 2009 por Natale Bonura Scovazzo asistida por el abogado Rómulo Antonio Herrera. La demandante denuncia violación en los artículos 26 y 115 de la Constitución nacional, pues asegura que los dueños de los inmuebles quedan indefensos.

El artículo 38 establece que en los contratos de arrendamientos de los inmuebles indicados en el artículo 1º de ese Decreto Ley (es decir, los urbanos y suburbanos destinados a vivienda o al funcionamiento y desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes) celebrados a tiempo determinado, al vencerse el plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. De acurdo con el tiempo que ha tenido la relación de arrendamiento se realizará la prórroga, la que va de seis meses a tres años. Durante la prórroga, la relación se considerará a tiempo determinado, vigentes las condiciones y estipulaciones del contrato original, salvo los aumentos del canon por regulación o convenio entre las partes.

Por otro lado, según el artículo 41, durante la prórroga legal no se admitirán demandas de cumplimientos de contrato por vencimiento.
X.

15/07/2010. AN solicita al TSJ declare nulidad de desalojos forzosos. Radio Nacional de Venezuela

Venezuela ⁄ Analizarán la posibilidad de que los inquilinos que tengan más de 15 años en esa situación, asuman la vivienda como propia. El primer vicepresidente de la Asamblea Nacional, diputado Darío Vivas acordó junto a las organizaciones de inquilinato en mesa técnica, solicitar al Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) que declare, cuanto antes, la nulidad de los desalojos forzosos que permita proteger a los inquilinos y revisar el texto legal de arrendamiento. “Queremos plantearle al Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) la urgencia de producir una resolución que paralice por un tiempo determinado toda la acción de desalojo que se está produciendo a nivel nacional”, dijo el Diputado.  Acotó Vivas, que estos hechos violan la Constitución, el derecho humano a la vivienda y además ha generado una situación de conflictividad y confrontación entre el propietario y los inquilinos. Asimismo, analizarán la posibilidad de que los inquilinos que tengan más de 15 años en situación de inquilinato, asuman la vivienda como propia. El documento presentando por los ciudadanos en esta situación persigue regular los precios en el mercado secundario y los arrendamientos.

XI.

21/07/2010. Consecuencias de las reformas en los asuntos inmobiliarios. EL UNIVERSAL

En cuatro años compra y venta de inmuebles cayó 52%. En el primer semestre se transaron 28.644 unidades. Las regulaciones y la incertidumbre sobre la propiedad están afectando la compra y venta de apartamentos. Las regulaciones y la incertidumbre en torno a la propiedad están impactando en el mercado inmobiliario y el número de operaciones de compra y venta de viviendas se reduce.

Según datos que maneja la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), al cierre del primer semestre de este año se transaron 28.644 inmuebles, siendo el nivel más bajo en 13 años. Cuando se comparan las operaciones realizadas en este ejercicio con la primera mitad de 2009 hubo una caída de 20%, debido a que en ese lapso se efectuaron la compra y venta de 35.806 apartamentos. Pero al revisarse el comportamiento de períodos anteriores, la contracción es más fuerte. En el año 2006 en el mercado inmobiliario se efectuó la compra y venta de 59.282 viviendas y ante el número de operaciones concretadas en la primera mitad de 2010 se tiene que en cuatro años la caída fue 52%. El presidente de la Cámara Inmobiliaria, Aquiles Martini, explica que las operaciones bajaron tanto en el mercado primario (viviendas nuevas) como en el secundario (viviendas viejas) y agrega que las transacciones están afectadas por la incertidumbre a la cual se está enfrentando la actividad.

Efectos

En las operaciones están incidiendo las amenazas sobre la propiedad, el incremento de las regulaciones y los ajustes a la gaveta hipotecaria, que limitan el acceso a los financiamientos a determinados estratos. Martini comenta que el saldo de la actividad es: caída de las operaciones, menores montos transados y precios de las unidades en aumento. El presidente de la organización no quiso precisar en cuánto se han incrementado los costos de las viviendas, debido a que “no se quiere especular”. Agrega que los propietarios fijan valores a los apartamentos, pero durante las negociaciones se termina pactando otros precios con los compradores. Para los representantes del sector inmobiliario el comportamiento de la primera mitad del año se mantendrá en este segundo semestre, y no descartan que se agudice la situación. Martini destaca que el número de unidades a construir en el mediano plazo será más bajo. “Los permisos para la realización de casas registraron una disminución de 60% y además persisten las fallas con el suministro de insumos”.

Los constructores tienen dificultades con el abastecimiento de cemento y productos de acero (cabillas), debido a la menor producción y los problemas con la distribución. Las fallas también se registran con los productos importados. El presidente de la Cámara Inmobiliaria expresa que “no hay suficientes divisas para la compra de ascensores y de materiales eléctricos”.

Confiscación

En las últimas semanas la Asamblea Nacional ha anunciado la fijación de más regulaciones al sector a través de la reforma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en las regiones se han estado tomando medidas de expropiaciones de terrenos y edificaciones. Los diputados, a través de la Ley de Arrendamientos, tienen la intención de permitir que aquellas familias que tienen 20 años pagando alquiler sean propietarios de las viviendas y que parte del pago realizado sea considerado como inicial. Martini expresa que “esas modificaciones generan dudas. Para poder vender las viviendas los edificios se tienen que transformar al régimen de propiedad horizontal, de lo contrario los compradores no podrán recibir los créditos”.

Apunta respecto al decreto de ocupación de tierras en Nueva Esparta, donde están ubicados desarrollos habitacionales, que “esa medida es una confiscación masiva”, y agrega sobre la medida ejercida en el estado Aragua contra una edificación alquilada, que “quién decide que un alquiler es caro, si los cánones de arrendamiento están congelados desde el año 2003, quién está encargado de decidir el precio de una vivienda alquilada”.

marmas@eluniversal.com
Mayela Armas H.

XII.

22/07/2010. Arrendatarios interponen Amparo ante TSJ, contra APIUR, CIV, AN y MPPVH. Tus Metros.com

Este miércoles la Organización de Consumidores y Usuarios OCU VENEZUELA A.C. y ASUSELECTRIC DE VENEZUELA interpuso una Acción de Amparo por Intereses Colectivos y Difusos contra la Cámara Inmobiliaria de Venezuela y la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos APIUR, alegando practicas lesivas y abusivas de desalojos injustificados, acarreando la violación del debido proceso y el derecho a la defensa de los usuarios arrendatarios de inmuebles, y contra la Asamblea Nacional y el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y el Hábitat, por órgano de la Dirección de Inquilinato, alegando las omisiones en el cumplimiento de sus funciones.

En tal sentido, La Organización de Consumidores y Usuarios OCU VENEZUELA A.C. y ASUSELECTRIC DE VENEZUELA, representadas por Wolfgang Cardozo Espinel y Giorgio Di Muro Di Nunno, respectivamente, asistidos por la abogada Conny García, acudieron este miércoles al Tribunal Supremo de Justicia, en representación de los derechos de sus asociados, así como de los intereses colectivos y difusos de los ciudadanos usuarios del servicio de arrendamiento inmobiliario, a los fines de interponer acción de Amparo constitucional y medida cautelar innominada en contra de la Asamblea Nacional y del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y el Hábitat, por órgano de la Dirección de Inquilinato, y contra la Cámara Inmobiliaria de Venezuela y sus Capítulos Regionales y la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (APIUR)

Con esta acción solicitan se decrete como medida cautelar innominada “no admitir demandas por desalojos de inmuebles, si no existe en dichas solicitudes prueba fehaciente de haber cumplido con el respectivo tramite administrativo ante el órgano competente”

Existe para los arrendatarios el temor de ser desalojados por sus arrendadores, quienes a su vez, tienen el temor de perder su propiedad por las recientes informaciones sobre la Reforma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las declaraciones sobre la posibilidad de confiscación o expropiación de inmuebles.

Los arrendatarios buscan medidas protectoras de los derechos de las familias a una vivienda digna, sin la intención de menoscabar el derecho a la propiedad de quienes legítimamente ponen a disposición del mercado arrendaticio sus inmuebles. Pudiera pensarse que la excesiva protección del arrendatario, conllevaría para el arrendador, la pérdida del uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes, más a criterio de los demandantes consideran que una efectiva participación de todos los factores involucrados en el logro de la satisfacción progresiva del derecho a la vivienda, estaría directamente relacionado con la Corresponsabilidad Constitucional, de todos los ciudadanos en lograr la mayor suma de felicidad posible.

XIII.

29/07/2010. Gobierno prepara resolución que prohíbe desalojo de viviendas. El Tiempo.

Mientras la AN redacta la Ley de Arrendamiento, el primer vicepresidente del parlamento, Darío Vivas, dijo que en menos de una semana se aprobará un texto que permite que el despacho de Vivienda medie en las controversias sobre alquiler de inmuebles. Aseguró que hay 500 mil familias afectadas con la expulsión de casas o apartamentos arrendados. Cámara Inmobiliaria calificó de ilegal medida que frena salida forzosa de inquilinos. En menos de una semana, el gobierno emitirá una resolución mediante la cual quedarán prohibidos los desalojos forzosos de inquilinos. El anuncio lo hizo el primer vicepresidente de la Asamblea Nacional (AN), Darío Vivas, quien aseguró que el documento está “adelantado” y será remitido al Ministerio de Vivienda y Hábitat para su aprobación. “Hay consenso de que tiene que haber una resolución, que le ponga coto al problema de los desalojos que se han dado en el ámbito nacional (…) Estamos pensando que en menos de una semana, ya pudiéramos tener la resolución que los paralice”, dijo. El documento además tendrá alcance normativo, ya que según Vivas “redimensionará” a la Dirección de Inquilinato, de manera que esta instancia le otorgue la facultad al despacho de Vivienda para que medie en las controversias entre inquilinos y propietarios.

Medida ilegal
Desde junio pasado, la AN estudia las vías legales que le permitan suspender los desalojos inmobiliarios, ya que según el registro del parlamento, al menos 500 mil familias se han visto afectadas con la salida forzada de casas o apartamentos alquilados. Aunque en un principio se prevía habilitar la prohibición, con la reforma de la Ley de Arrendamientos, el presidente de la Comisión de Administración y Servicios, Luis Gamargo, confirmó que este instrumento no será aprobado antes de las elecciones parlamentarias del 26 de septiembre. Indicó que aún se requiere de mucha consulta, especialmente porque contempla permitir la venta de los inmuebles alquilados por más de 20 años.  “La Ley se seguirá trabajando. No es tan fácil porque hay personas que llevan menos de 20 años en un inmueble y quieren que el propietario les venda. Tampoco se puede obligar a vender a quien vive de un alquiler”, defendió Gamargo. La Ley de Inquilinato vigente establece causales y lapsos para desalojar arrendatarios. Estos son: incumplimiento en el pago de dos mensualidades, cambio de uso del inmueble, cuando los dueños lo necesiten para parientes o que el inquilino haya dañado la vivienda. Según Vivas, la resolución está siendo elaborada por una mesa técnica integrada por el Ejecutivo, la AN y asociaciones civiles, quienes consideran que si bien deben respetarse los derechos de todas las partes, es primordial salvaguardar el derecho a la vivienda de los inquilinos y no perjudicar a familias y niños, incluso enseres o bienhechurías. Para resolver los conflictos, dijo que se instruirá que un ente ministerial sirva de mediador, ya sea para la venta del inmueble o la garantía de una nueva vivienda. El anuncio aunque no cayó por sorpresa en la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, fue rechazado por el presidente de este gremio, Aquiles Martini, quien señaló que es irregular aprobar una resolución que contraviene la norma, y que está sustentada en la falsa denuncia de desalojos masivos. Aseguró que en el país “no existen desalojos masivos diferentes a los practicados por el gobierno cuando ha expropiado inmuebles, caso el edificio La Francia en Caracas”, ya que las acciones son individuales. La Alianza Nacional de Usuarios y Consumidores (Anauco) señaló que la ocurrencia de desalojos es aproximadamente uno por cada 10 viviendas alquiladas. Martini alertó que la prohibición decreta “una confiscación general de la propiedad privada” y a la par estimula el incumplimiento en el pago de mensualidades y el cambio de uso del inmueble.

Desaparición
Las fuertes restricciones legales han generado una merma de la oferta de inmuebles para alquiler, al representar apenas 6% de las operaciones del sector inmobiliario. La Cámara que reúne a este gremio, cree que entre el congelamiento de los cánones, la prohibición de los desalojos y la obligación de venta de casas arrendadas, el mercado desaparecerá.

XIV.

16/01/2011  TSJ suspende temporalmente todas las medidas de desalojo contra inquilinos. Noticias24

Según información difundida por el Diario Ciudad Caracas, la magistrada Luisa Estella Morales ordenó a los tribunales la suspensión temporal de las ejecuciones de desalojos contra inquilinos, sustentadas o no, en espera de un Decreto Ley prometido por el Presidente Chávez. La decisión, indicaría un comunicado de prensa suscrito por el Tribunal Supremo de Justicia, es de carácter temporal, pues los magistrados reunidos en la Comisión Judicial que sesionó este sábado aguarda a que el Presidente de la República dicte un Decreto Ley para regular en qué condiciones podrán ser ejecutadas medidas de desalojo a familias alquiladas, con el fin de impedir su “desalojo arbitrario”. La medida, aseguró el Primer Mandatario, se tomaría en el marco de la emergencia habitacional tras una severa temporada de lluvias que dejó sin techo a decenas de miles de venezolanos.  La medida, según el texto publicado por el diario de la Alcaldía de Caracas, no paraliza los juicios que ya estén siendo atendidos por los tribunales, pero impide a los jueces ejecutores ordenar a los cuerpos del orden público acceder a los inmuebles para garantizar su entrega a los propietarios. El Presidente Chávez anunció su intención de legislar sobre la materia “en pocas semanas” el pasado 8 de enero, tras escuchar las peticiones de Ana Marina Rodríguez, vocera de Red Metropolitana de Inquilinos, una de las agrupaciones de inquilinos organizados que solicitan, desde hace meses, una medida de esta naturaleza, denunciando el carácter agresivo del proceso de desalojo y una supuesta complacencia de algunos jueces hacia propietarios a los que calificaron de “latifundistas urbanos”.

A continuación el texto publicado por Ciudad Caracas:

Mediante un comunicado, suscrito por la presidenta del máximo tribunal Luisa Estella Morales, se expresa que “la medida no significará la paralización de las causas en curso, ni alterará la suerte de las sentencias pasadas”, y argumenta que la decisión se toma sobre la base a la declaratoria de emergencia nacional mediante decreto presidencial en virtud de los daños ocasionados por las lluvias en las últimas semanas de 2010. El texto, dice: “De conformidad con lo aprobado por la Comisión Judicial en su sesión ordinaria del día de hoy (ayer), vista la declaratoria de Emergencia Nacional mediante Decreto Presidencial en virtud de las calamidades y desastres naturales generados por las lluvias en todo el territorio nacional, cumplo con informarle que debe instruir con carácter de urgencia a todos los jueces y juezas de su Circunscripción Judicial respectiva, y con mayor énfasis a los Jueces Ejecutores de Medidas sobre la limitación temporal de toda práctica de medida judicial de carácter ejecutivo o cautelar que recaiga sobre inmuebles destinados a vivienda familiar o de habitación. La aludida restricción temporal abarca a todas las medidas ejecutivas cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda o habitación, aun existiendo sentencia definitiva. La presente decisión sobre las medidas ejecutivas o cautelares no significará la paralización de las causas en curso, ni alterará la suerte de las sentencias pasadas con fuerza de cosa juzgada.

“Procédase a realizar la presente instrucción bajo apercibimiento, en el entendido que su inobservancia por parte de los jueces o juezas será causal de las sanciones correspondientes. Participación que se hace a los fines consiguientes”, expresa el texto enviado por el Tribunal Supremo de Justicia.

XV.

17/01/2011. TSJ suspende de forma temporal toda práctica de medida judicial que recaiga sobre inmuebles destinados a vivienda familiar. Fuente: TSJ.

XVI.

3/03/2011. Anteproyecto de Ley de Arrendamiento entregado en la Asamblea Nacional. Fuente: Red Metropolitana de Inquilinos.

Para verlo entra AQUI.

XVII.

7/04/2011. Gaceta Extraordinaria: Vigente Ley del Régimen de Propiedad de las Viviendas. Fuente: reportero24.com

Venezuela ⁄  Este jueves se publicó el decreto con rango, valor y fuerza de ley del régimen de propiedad de las viviendas de la “Gran Misión Vivienda Venezuela” en el número 6.021 extraordinario de la Gaceta Oficial. El texto crea la Propiedad Multifamiliar, según la cual varias familias pueden usar y disfrutar el derecho sobre el terreno. El Gobierno publicó en la Gaceta Oficial Extraordinaria la Ley del Régimen de Propiedad de las Viviendas, la cual se encargará de regular el régimen de propiedad de las soluciones habitacionales y los terrenos y conforma un sistema diferente al previsto en la Ley de Propiedad Horizontal. El texto señala que “el Estado garantiza el derecho de propiedad familiar y multifamiliar como manifestaciones concretas del derecho de propiedad constitucionalmente establecido”. Esta ley regirá para las soluciones habitacionales previstas en la nueva Misión Vivienda Venezuela. En este marco legal se crea la propiedad familiar que será “el derecho sobre la vivienda destinada única y exclusivamente al uso, goce, disfrute y disposición por parte de la unidad familiar en los términos previstos en la Ley de Emergencia de Terrenos y Vivienda” . También se constituye la propiedad multifamiliar que será el derecho sobre los terrenos, inmuebles y las áreas de uso y disfrute común de todos los miembros de la unidades familiares.

 


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