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Ley de Alquileres tendría modificaciones para beneficiar a las partes

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El presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur), Roberto Orta Martínez, indicó que la reforma de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas tendría una reforma de cuatro ejes importantes: la modificación del procedimiento de desalojo, cambio del método evalúo, la descentralización de la Superintendencia Nacional de Vivienda (Sunavi), y una fórmula para edificios de vieja data que genere ganancias en ambas partes.

La polémica de hacer una revisión a la Ley surgió entre las diversas organizaciones de inquilinos (Red Metropolitana de Inquilinos, Movimiento de Inquilinos, Asociación Bolivariana de Inquilinos) y el Ministro de Vivienda y Hábitat, Ricardo Molina, este último indicó que podría hacerle una reforma a la legislación que se promulgó en 2011. El desalojo del inmueble como está concebido en la Ley es engorroso, bastante lento y al final se está llegando a una injusticia al propietario del inmueble. Se está evaluando eliminar el procedimiento administrativo previo a la demanda y que los procedimientos se lleven únicamente en tribunales, explicó Orta Martínez.

Otra arista a considerar, sería la modificación del método de evalúo, en vista de que el actual olvida totalmente el valor del terreno, obvia la ubicación y establece una forma de apreciación del inmueble. Esto ha dado como resultado alquileres irrisorios que al propietario muchas veces no le da ni para pagar los gastos del condominio, ni los impuestos. Orta Martínez recordó que esta ley estableció que todas las operaciones están centradas en la Superintendencia Nacional de Vivienda (Sunavi), y le quitaron a las alcaldías la cobertura regular de los alquileres. Antes habían 335 filas municipales, las cuales fueron centralizadas por 20 oficinas de la Sunavi la cual tiene actualmente una oficina por estado, teniendo como consecuencia que los procedimientos tardan demasiado. Para los edificios de vieja data se propondría una fórmula para llevar estas construcciones de manera eficiente a propiedad horizontal, recalcó el presidente de la Apiur. Por último eliminar la providencia de la venta obligatoria del inmueble de vieja data que tenga más de cierto tiempo alquilado a una misma persona, lo cual no ha dado ningún resultado.

La propuesta se encuentra en manos del Ministro de Vivienda y Hábitat, Ricardo Molina y desde el año que fue promulgada se presentaron las consecuencias que traería ante la Asamblea Nacional.

Fuente: El Carabobeño en Tusmetros.com
Fecha: 01-07-2014


Decreto especial de Control y Regulación de los Arrendamientos vinculados al comercio

 

Decreto

Artículo 1: Se establece un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales e industriales o de producción regulado en el presente decreto, hasta tanto se dicte un régimen definitivo, justo y equitativo, mediante el
respectivo decreto con rango, valor y fuerza de ley, en el marco de la Ley Habilitante otorgada por el Presidente de la República.

Artículo 2: A partir de la fecha de publicación del presente decreto, hoy en Gaceta Oficial, los cánones de arrendamiento de inmuebles constituidos por locales o establecimientos en los que se desarrollen actividades comerciales en edificaciones de vivienda u oficinas, edificaciones con fines turísticos, galpones u oficinas, edificaciones de uso educacional, de médicos asistenciales, centro comerciales y en general, cualquiera clase de locales destinados al funcionamiento y desarrollo de actividades económicas comerciales, productivas o de servicios, no podrán exceder de un monto mensual equivalente a 250 bolívares por metro cuadrado.

Artículo 3: El monto correspondiente por concepto de condominios, resultante del correspondiente prorrateo de los gastos comunes de condominio, en función de las alícuotas que corresponden a cada propietario del arrendamiento o arrendatario, no podrá exceder del 25% del precio del canon de arrendamiento mensual indicado en el artículo segundo del presente decreto.

Artículo 4: A partir de la fecha de publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela quedarán sin efecto las cláusulas contenidas en los contratos de arrendamientos y documentos de condominio de inmuebles destinados para el comercio de industria o la producción que establezca:

A.- Cánones de arrendamientos en monedas extranjeras.
B.- Valoración de activos o valor agregados intangibles, tales como relaciones, reputación y otros similares.
C.- Ajustes periódicos del canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato.
D.- Cánones o pagos de cualquier tipo sobre las bases de porcentajes por ventas brutas o netas por la actividad comercial realizada por el arrendatario.
E.- Penalidades, regalías o comisión contemplada en el contrato de arrendamiento, documento o reglamento de condominio, así como cualquier otro instrumento que imponga la erogación de pagos distintos al canon de arrendamiento.
F.- Multas al arrendador por la no apertura del local comercial, por apertura fuera de horario o cierre anticipado.
G.- Las imposiciones por arreglos de fachadas o vitrinas por incumplimiento.
H.- Cualquier otras penalidades, regalías o comisión de apariencia pafiscal.

Artículo 5: Sin menoscabo de lo que disponga los contratos de arrendamientos mensual de los inmuebles constituidos por locales o establecimientos, en los que se desarrollen actividades comerciales queda prohibido:

A.- El arbitraje privado para resolver los conflictos surgidos entre arrendador y arrendatario con motivo de la relación arrendataria.
B.- La resolución unilateral del contrato de arrendamiento.
C.- La aplicación de medidas cautelares de secuestro de bienes o inmuebles vinculados con la relación arrendataria.
D.- La admisión de contratos de arrendamientos por parte de empresas extranjeras.

Artículo 6: Las controversias surgidas por las aplicación del presente decreto serán dirimidas a solicitud de parte interesada con la intermediación del Ministerio con competencia o la instancia bajo su adscripción que esta señale.

Artículo 7: Se insta a todos los órganos y entes del Poder Ejecutivo nacional a supervisar el cumplimiento de lo ordenado en el presente decreto, en aras de lograr una justa distribución de la riqueza para atender los requerimientos y necesidades más sentidas de la población.

Artículo 8: El Vicepresidente Ejecutivo, el Ministro de la Presidencia del Despacho y el Ministro para la Vivienda y Hábitat quedan encargados del siguiente decreto.

Artículo 9: Este decreto entrará en vigencia a partir de la fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, dada en Caracas, a los 29 días del mes de noviembre año 2013.

Fuente: Globovisión y El Mundo


Ecos de la devaluación venezolana: se disparan con el dólar los precios de inmuebles usados

Venezuela ⁄  El mercado inmobiliario no recobra la normalidad, si se puede usar esta palabra en un sector que ha estado afectado en los últimos años por un sinnúmero de leyes, expropiaciones, intervenciones e invasiones. Todos estos factores han impactado de forma directa la construcción de soluciones habitacionales nuevas 
-salvo las dirigidas a los más pobres por vía de la Gran Misión Vivienda Venezuela-, así como el mercado de arriendos, reducido hoy a su mínima expresión.

En este contexto ha sobrevivido el llamado mercado secundario o de viviendas usadas, aquellas en poder de quienes han alcanzado la hazaña de comprar un techo, a pesar de los múltiples obstáculos que hay en el camino y que luego son vendidas con miras a comprar un mejor inmueble o para moverse de un punto a otro. De acuerdo con Aquiles Martini, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), se trata de un mercado muy pequeño, cada vez más constreñido.

“El inventario se está agotando de manera acelerada”, advierte y, para muestra, trae a colación datos recientes de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana (CIM), los cuales dan cuenta de una reducción de 40% en la oferta de avisos clasificados impresos y publicados en web en 2012, respecto al año anterior.

La CIM acaba de dar a conocer los resultados de un estudio sobre el comportamiento de la oferta pública inmobiliaria de apartamentos, oficinas y locales comerciales durante 2011 y 2012. Los números no son alentadores y reflejan la realidad. Casi en dos años (primer trimestre de 2011 versus último trimestre de 2012) indican que solo en el área metropolitana de Caracas la oferta de vivienda (avisos publicados) se redujo 64%. La caída fue de 41,5% en el último trimestre de 2012 en relación con el tercero.

La institución adjudica el hecho al déficit de viviendas nuevas, que afecta de manera directa al mercado secundario. En contraposición, vemos mucha gente detrás de los inmuebles, pues invertir en vivienda es una forma de resguardar el patrimonio. La demanda supera a la oferta, definitivamente, y ello incide en un alza de precios.

Cual pantalla de aeropuertos


Pero a esa realidad se suma la escalada de precios vista en este mercado a partir del último trimestre de 2012 y hasta hoy, primero, atribuida a la expectativa de devaluación y a la presión registrada en el mercado alternativo de divisas; y, segundo, al ajuste del tipo de cambio que se terminó de concretar el pasado 8 de febrero.

Entre diciembre y enero los precios de los inmuebles en este mercado, especialmente en Caracas, subieron al menos dos veces. La devaluación que llevó el valor del tipo de cambio de 4,3 bolívares a 6,3 bolívares por dólar implicará un tercer aumento que, en el mejor de los casos, será de 40%, de acuerdo con propietarios consultados. La devaluación fue de de 46,5%. Así, entre fines de 2012 y este mes los precios se han movido en la web como las pantallas de llegadas y salidas de los aeropuertos. Cambiaban solo con el transcurrir de los días. Aún hay mucha expectativa, pues la desaparición del Sistema de Transacciones con Títulos en Moneda Extranjera (Sitme) no ha aliviado la presión en el mercado alternativo de divisas.

Carlos Arreaza, corredor inmobiliario independiente, se sorprende al notar el alza de precios en el sector de bienes raíces en los últimos meses. “Los propietarios creen que todos sus precios están dolarizados. Ha habido un aumento desmedido”, señala consciente de que la gente tiene miedo de que el dinero se vuelva sal y agua tras la devaluación.

“Lo que vemos ahora es una locura”, expresa al sugerir que quien pueda comprar algún inmueble lo haga como una forma de resguardar el patrimonio.

Fuente: tusmetros.com


Las 20 interrogantes sobre la regulación de los arrendamientos

1. ¿Cómo es el proceso de cálculo del canon de arrendamiento?
La Ley de Arrendamientos señala que para estimar el alquiler se tienen que tomar en cuenta cinco aspectos: el precio del metro cuadrado, depreciación del inmueble, vulnerabilidad sísmica y región geográfica. Luego hay que calcularle el porcentaje de rentabilidad que es 3% para los grandes arrendadores y 5% para los pequeños arrendadores. Previo a la determinación del metro cuadrado, se hace una inspección para evaluar las condiciones del inmueble y se fija un puntaje.
2. De acuerdo a esa fórmula, ¿cuánto se pagaría de renta?
Por ejemplo, a un apartamento de 70 metros cuadrados ubicado en un edificio con ascensor y 15 años de construcción, el precio del metro cuadrado que le corresponde es 4.130 bolívares. Al sumársele la región geográfica (Distrito Capital en este caso), vulnerabilidad sísmica, depreciación y rentabilidad de 5% se tiene que al canon a pagar sería 1.205 bolívares, según estimaciones de Apiur (Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos). Si se hace ese mismo ejercicio con un apartamento de 70 metros cuadrados en un edificio que tiene 57 años de construcción, el valor del metro cuadrado es 1.452 bolívares. Cuando se incorporan los otros indicadores se tiene que la renta sería 254 bolívares.
3. ¿Ese precio del metro cuadrado que se usará para la estimación del alquiler está definido por zona?
No. Los tabuladores publicados por el Ministerio de la Vivienda el pasado 21 de noviembre son para edificios y casas, y sólo toman en consideración los años de construcción del inmueble. De acuerdo a esas tablas, en las viviendas multifamiliares (edificios) el precio del metro cuadrado más bajo es 3.380 bolívares y el más alto es 8.430 bolívares. Para las casas, los valores oscilan entre 1.860 y 7.050 bolívares.
4. En el cálculo se considera a la región geográfica, ¿eso no significa que se valora la zona?
No. La Ley prevé ponderaciones por región, y el Distrito Capital y los estados del Oriente del país se consideran las áreas más costosas. Pero el coeficiente fijado al Distrito Capital es uno solo, no se desagrega por zona o parroquia, es decir, es el mismo para Caricuao que para La Boyera.
5. De acuerdo a los parámetros fijados por la Ley de Alquileres y el Ministerio de la Vivienda, ¿un apartamento en La Candelaria puede tener un precio del metro cuadrado similar al de uno en El Cafetal?
Sí. Por ejemplo, si en La Candelaria un edificio tiene 20 años de construcción y en El Cafetal hay uno con las mismas características, se establecería el mismo precio del metro cuadrado. El presidente de Apiur, Roberto Orta, señala que “ahora los precios son iguales sin importar la ubicación”. No obstante, las condiciones de la vivienda pueden influir durante el proceso de definición del canon de arrendamiento. Si la vivienda de El Cafetal tiene mejores servicios que el inmueble de La Candelaria el alquiler puede ser más alto.
6. ¿Por qué las condiciones de la vivienda pueden influir en la estimación de la renta?
Porque las viviendas que están arrendadas serán inspeccionadas por la Superintendencia de Arrendamientos (Sunavi), y el organismo revisará aspectos como paredes, techos, pisos, puertas, ventanas, instalaciones y servicios. Además tomará en consideración si el edificio tiene ascensores y sótanos.
7. Si en un mismo edificio, hay cinco apartamentos alquilados, ¿todos pueden tener el mismo canon de arrendamiento?
No necesariamente, el alquiler puede variar según la dimensión y condiciones del inmueble. Si hay dos apartamentos alquilados cuyo espacio es 50 metros cuadrados y uno está en mejores condiciones que el otro, ese tendrá un alquiler mayor.
9. ¿Los precios del metro cuadrado determinados por el Gobierno serán las referencias en las ventas de las viviendas?
Solamente para la oferta de las viviendas en alquiler. La Ley de Alquileres establece que si el propietario de una vivienda arrendada la va a vender, la primera oferta es al inquilino, si éste acepta comprar, la Sunavi intermedia en la negociación y determina el precio de venta según los tabuladores ya publicados.
10. Es decir, esos precios no serán referencia para la compra y venta en el mercado secundario
No. Un propietario que no tenga su vivienda alquilada la puede negociar al valor que haya pactado con el interesado.
11. ¿Esos tabuladores abren el camino para una regulación del mercado inmobiliario?
Los inmobiliarios señalan que no pueden precisar si ello implicará una regulación a futuro.
12. ¿Qué sucede con aquellos edificios de vieja data que están destinados al alquiler y donde los inquilinos pagan arrendamientos bajos?
Esos arrendamientos serán sujetos a la revisión del Sunavi. La congelación de los alquileres que aplicaba para esos casos no se extendió por la vigencia de la Ley de Arrendamientos, de manera que los propietarios de esos edificios deberán acudir al organismo para que se proceda al nuevo cálculo de las rentas.
13. ¿A los inquilinos de los edificios de vieja data le podría subir el canon de arrendamiento?
Sí. Una vez que la Sunavi haga la inspección y la evaluación es posible que la renta le suba. Si hoy paga 200 bolívares posiblemente luego de los cálculos tendría que cancelar más.
14. La Ley de Alquileres contempla un registro de contratos, ¿la inscripción es obligatoria?
Sí. El marco legal en su artículo 48 señala que “todas aquellas personas con necesidad de vivienda que estén en capacidad de cancelar un canon de arrendamiento, deben inscribirse en la Superintendencia”. Y reitera que todos los contratos tienen que ser revisados para la posterior determinación del canon.
15. ¿El registro es para propietarios e inquilinos?
Sí. Los dos deben estar inscritos.
16. ¿Qué sucede si una persona está alquilada y no está registrada?
Tiene que inscribirse en el registro de la Sunavi. Los inquilinos lo pueden hacer por su cuenta, pero el objetivo de la ley es que estén arrendatarios y propietarios.
17. ¿Existe alguna sanción por no estar registrado?
Sí, pero la sanción es para el dueño del inmueble. Si no ha hecho el registro del contrato será objeto de una multa de 400 unidades tributarias, lo que equivale a 36.000 bolívares.
18. ¿Serán inspeccionados aquellos inquilinos que no están inscritos en el registro?
Por ahora no. El proceso de inspección arrancaría con aquellos casos que están registrados, debido a que el organismo debe evaluarles el contrato y calcularles el alquiler.
19. Después que la Sunavi recibe el contrato ¿cuál es el lapso para informar el monto de la renta que pagará el inquilino?
Se notifica 20 días después.
20. ¿Cada cuánto tiempo serán revisados los contratos?
Cada año tienen que ser revisados.

Fuente: El Universal
marmas@eluniversal.com


Asegura la plusvalía de tu nueva casa

- Global ⁄  La compra de una casa es una inversión a largo plazo con la que se busca certidumbre y aumentar el patrimonio familiar, por lo que es una decisión que no debe tomarse a la ligera, sino buscando el mayor beneficio posible.

Además de verificar las posibles fuentes de financiamiento, que pueden ser el Infonavit o los créditos hipotecarios de la banca comercial o una combinación de ambos, existen factores que logran aumentar o disminuir el valor de tu futuro hogar, de acuerdo con especialistas.

Estos criterios, que sirven para determinar la plusvalía del inmueble son tan importantes como elegir el financiamiento adecuado, por lo que no debes desechar ningún pequeño detalle, ya que pones en riesgo tu inversión.

“Es importante que el comprador no se deje llevar sólo por la emoción, generalmente quien va a adquirir una casa se fija sólo en la apariencia exterior, el problema es cuando surgen todos los inconvenientes y viene el Síndrome de Culpabilidad Post Compra”, dice el director general de Estudios sobre Consumo de la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco), Roberto Bello Salcedo.

Antes de adquirir una casa, y por más hermosa que ésta parezca, es necesario recabar toda la información posible no sólo de la construcción, sino del desarrollo potencial de la zona y preguntar al vendedor cuantas veces sea necesario hasta estar seguros de que es la propiedad adecuada.

1.- Zona
El valor que una vivienda puede ganar o perder depende de muchos factores, pero la zona es fundamental para conocer la plusvalía del inmueble. Por ejemplo, si la casa es de tipo residencial y está ubicada en un área de nivel medio o bajo, es muy probable que en pocos años pierda el valor que se pagó por ella, ya que las características físicas no corresponden al desarrollo de la zona, dice el vicepresidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), Héctor Obregón.

Otra recomendación es observar que en la calle donde la casa esté ubicada no existan viviendas con usos distintos al habitacional, ya que esto disminuye el valor al tratarse de negocios no autorizados, lo mismo aplica para los vendedores ambulantes, de acuerdo con el gerente de Colocación de Crédito del Infonavit, Luis Martín del Campo.

También es importante que visites la casa en diferentes días de la semana y en distintos horarios, para asegurarte de la seguridad, alumbrado público y determinar un tiempo aproximado en el acceso. Esta medida aplica igual para evitar sorpresas como mercados ambulantes que tal vez no hayas visto en tu visita con el vendedor, pero que podrían instalarse otro día e impedir o dificultar el acceso a la vivienda, recomienda la especialista en Finanzas del Tec de Monterrey Ciudad de México, Sara Barajas.

2.- Desarrollo de la zona
Esto es importante porque de las construcciones futuras de infraestructura depende mucho el aumento o la disminución de la plusvalía. Por ejemplo, si en las cercanías sabes que se desarrollará un centro comercial, quiere decir que en un lapso de entre cinco y 10 años tu casa aumentará potencialmente su valor. Por el contrario, si lo que se construirá en la misma calle o muy cerca es una carretera o una vialidad grande, la plusvalía disminuirá, ya que esto ocasionará un difícil acceso derivado del tráfico y podría atraer también el comercio ambulante, dice el director de la Escuela de Mercadotecnia de la Universidad Panamericana (UP), Mario Cortés.

Dentro del desarrollo de la zona debes ubicar también la disponibilidad de servicios y su cercanía, es decir si hay escuelas, hospitales y comercios legales para que no tengas que viajar demasiado tiempo en busca de éstos. Verifica también que existan vías de comunicación que hagan accesible tu destino, ya que además de poder calcular el gasto en transporte, evitarás tener una casa hermosa a la que te sea casi imposible llegar, dice Martín del Campo.

Verifica además el suministro de los servicios, para ello puedes preguntar a los vecinos si tienen o no problemas con el servicio de agua, drenaje o luz. En caso de que te digan que estos problemas son comunes, lo mejor es buscar otra opción.

3.- Construcción
No es necesario ser un arquitecto para determinar si una casa es de buena calidad. Es necesario que cuando adquieras una vivienda no tomes una decisión basado en una maqueta o una presentación del desarrollo o el inmueble. Héctor Obregón recomienda asistir personalmente con el vendedor para aclarar todas las dudas sobre los materiales de construcción, resistencia de los muros y pedir que te muestren los planos para saber las posibilidades de ampliación o mejora.

Otro punto fundamental para determinar la plusvalía es conocer, además de las características de la construcción, los acabados en muros, pisos y los muebles adicionales que pueden ofrecerte en el caso de las viviendas nuevas, como cocinas integrales, clósets, gas estacionario, cisterna, estacionamiento fijo o adicional y la posibilidad de instalar gas natural o servicios de cable.

Recuerda que en el caso de las viviendas nuevas el desarrollador está obligado a ofrecerte una garantía por vicios ocultos, es decir, los desperfectos que pudieran salir a al luz con el uso y que tienen que ver con cuarteaduras en muros o fallas en las instalaciones de agua, luz y electricidad.

4.- Riesgos
La mayoría de los créditos hipotecarios sean del Infonavit o de la banca comercial, ponen como condición que la vivienda no esté en una zona de riesgo, es decir, que no se inunde o esté construida sobre minas.

También debes tomar en cuenta que si la casa está cerca de cableado de alta tensión o próxima a ductos de gas, además de ser una vivienda peligrosa, estarás perdiendo parte de tu inversión, ya que estos factores disminuyen la plusvalía del inmueble.

5.- Otros factores
Todos los detalles cuentan al adquirir una cosa, por lo que se vale preguntar cualquier duda y asegurarte de que no tirarás el dinero a la basura.

Aunque muchos no lo toman en cuenta, los vecinos son otro factor que puede disminuir la plusvalía de una vivienda, ya que si éstos son conflictivos o acostumbran perturbar el orden público, difícilmente podrás vender la casa si decides que no es el ambiente adecuado para ti y tu familia.

Papelito habla
Una vez que estás seguro de que hallaste la casa ideal, asegúrate de que el contrato de compra venta esté registrado ante la Profeco, ya que de esta forma sabrás que no contiene cláusulas abusivas y quedarás amparado en caso de que el vendedor incumpla tus derechos.

Cuando visites la casa, no olvides verificar:
1.- Instalaciones eléctrica, de agua y gas.
2.- Que todas las llaves del baño y cocina funcionen, no tengan fugas y que la presión del agua sea adecuada.
3.- Lleva un aparato que puedas conectar para verificar que todos los contactos de luz funcionen.
4.- Revisa que todos los muros estén terminados (que no sea el ladrillo sin enjarre) y si notas algún resane, checa que éste sea sólido.
5.- Todas las ventanas deben funcionar, es decir, que puedan abrirse y cerrarse sin ninguna dificultad.
6.- De preferencia el inmueble debe estar ubicado de tal forma que reciba la luz directa del sol, ya que además de proporcionar luz natural, ahorrarás en la cuenta de electricidad y tendrás un ambiente cálido.

Fuente: tusmetros.com


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